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    最近有民眾跟媒體爆料，說是有人「購買海外不動產，付了錢卻找不到建商，民眾求助無門」、「關島房產業者來台銷售當地房屋，但關島房屋多無土地產權，擔心民眾遭受欺騙。」

面對海外不動產不可知的高風險，相關的主管機關內政部，迄今只發表一篇新聞稿要求業者自律。只一幅是愛莫能助、事不關己的態度！

購買房地產的交易流程很複雜。在國內即使是面對熟悉的市場、熟悉的人，都極可能發生糾紛；更何況房產標的是在人生地不熟的海外，遭遇到的風險可能更多，因此消費者在購買前一定要特別小心。

審視近年來國內業者銷售海外房地產的銷售手法與廣告，消基會列出五大面向的銷售陷阱與風險，提醒購買海外房地產的民眾要多多留心、謹慎行事：

不可不知的風險

1.經紀業者的身分適法性

這是指銷售海外房地產的業者，是不是合法的銷售公司？有沒有在當地加入房仲或代銷公會？有沒有在台灣的不動產經紀人證照？如果是，有沒有繳交25萬元的營業保證金？或是有沒有魚目混珠、假冒大品牌業者的惡劣情形？

2.銷售廣告（話術）的真實性

經紀業者會特別強調保證賺取的租金有多高、租金報酬率多好等等，但往往沒說明的是淨收還是毛租金？也沒提供真實的計算方式。

有些業者甚至會打出每年房價的增值空間，但根據10月1日起開始實施的不動產說明書應記載不得記載規定，「不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形」。消保法於今年六月修正後，銷售業者更要注意，以免受到重罰；民眾也要注意自身的預期是否過度樂觀？更可以檢舉有獲利保證的不實說明和宣傳。

3.交易安全之把關

像是預售屋有沒有做履約保證？有無實價登錄的機制？銷售業者有無從中賺取差價？這些均無從查證起；也是購買海外房地產的民眾，普遍忽略的地方，

更何況是在國內尚且有一案建設公司，或「吸金」後即捲款逃走等情事；選擇在海外置產，更得注意經濟犯罪，以及法律管轄問題。消費者若是要在事後追索財務上的損失，處處都是難題。

最近，東南亞的不動產正夯；但若是該國的匯款機制不健全，也可能造成國外的錢在日後匯不回台灣，消費者只得承擔所有損失。

4.政策法令面

不動產的經營管理，隨著不動產的所在地而有很大的變數；不但國家不同、制度不同，甚至在同一個國家內，不同的省市、州郡或是地方政府，都可能有不同的規定與作法。

又如一旦國家的政策改變，像是從資本主義轉向社會主義，或是提高稅率、限制售屋權利等等；甚或是政變或出現排華運動等現象，都會影響到房市。

另外，有些國家，例如大陸、新加坡、香港等，大都是屬於地上權性質，土地不能私有；房屋也只有一定的使用年限，在在都是消費者必須注意的細節。

5.其他風險

這當中最明顯的，就是匯率風險。該國幣值是否穩定？海外購買不動產，大多需要用當地貨幣來購買，一旦匯率的走向與波動大時，即可能造成損失。

其實不只是亞洲國家，甚至是歐、美等的經濟強國，都有貨幣貶值的風險在，不可不慎。

消基會呼籲

針對海外置產的晚近現象，消基會呼籲：

一、對政府

1. 1. 內政部於去（2014）年提出新聞聲明，「呼籲房仲業者，在執行仲介業務時應自我約束，遵循國內相關法令、規定，不應過度包裝或提供片斷訊息。並應先確實了解當地不動產的特性、相關法令等，以提供國內消費者周延完整的資訊」。

消基會呼籲政府，面對銷售亂象，必須要有更積極的作為；更要訂定規範、嚴格執行。不能再只是道德喊話或期待業者自律。

2. 2. 相關部會亦應主動了解業界現況；對於海外房產之不實廣告，公平會應進行相關之糾正與裁罰。建議其交易程序，或可比照海外基金的操作模式與管理，必須建立訊息揭露的公共平台。

3. 3. 應對民眾加強宣導購買海外房地產之風險及應注意事項，讓消費者有全面性瞭解，以避免業者有誘導其購買甚或是欺詐的行為發生。

二、對經紀業者

    建議業者在國內進行海外不動產行銷時，應提出完整的報告，銷售計畫內容應包括：

1. 1. 關於外國人購買該產品的資格限制與必要保障。

2. 2. 產權調查：由當地政府出示正式的文件證明，包括不動產權屬、範圍和面積；並具體出示該國家產權保障的作法。

3. 3. 土地使用許可：說明該土地的合法性與使用種類。

4. 4. 都市發展計畫分析：對當地的都市、土地使用與發展遠景，做評估分析。

5. 5. 市場價格：建築物或土地，均需由當地合格的鑑價師做估價報告；銷售的不動產物件，一定要有當地的實價登錄報告書。

6. 6. 應與在當地設立的台資銀行合作，保障台灣買家的交易安全。

三、對廣告代言人

對於薦證廣告，公平交易委員會有相關規範；建議做廣告代言之前，應完整瞭解其廣告內容與產品風險，以免消費者誤信廣告後須與廣告主負連帶責任。「公平交易法」第42條規定：「違反薦證廣告規定，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」

四、對消費者

對於有意至海外置產的民眾，消基會建議必須對該地能有相當的了解；千萬不可只信憑道聽途說，或是輕信業者單方面之說法。身為外國人，將來在處分不動產時會有哪些限制？又能有何許的保障？都一定要在購買前小心求證。

選擇合法房仲業者來提供專業服務，若發生糾紛時才可依照《消費者保護法》做申訴。至於合法仲介業者的資訊，則可以在內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw)，或是在內政部地政司的全球資訊網內(http://www.land.moi.gov.tw)做查詢。

財團法人中華民國消費者文教基金會

消基會對購買海外房地產之呼籲

資料來源：消基會

購買海外房地產可能之陷阱及風險

資料來源：消基會