新北市中和莒光路一棟屋齡40年的大樓，從頂樓墜落一塊長寬50公分、重達5公斤重的大磁磚，直接砸毀停在路邊的汽車，車子慘不忍睹。車主直覺就是這棟大樓釀得禍，找上管委會，雙方到派出所協調後，管委會承諾賠償全部損失。〔2014年11月27日 TVBS／新北報導〕

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聯合報大樓外牆一片重達80公斤的花崗岩石板突然掉落，將一名在該大樓上班的美語女老師當場砸死，另一名接小孩下課的媽媽被砸成重傷。北市府對聯合報開罰30萬元，要求限期改善。〔2015年3月14日 蘋果日報／台北報導〕

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台北市中山北路晶華酒店傳出外牆少量磁磚、水泥掉落，砸傷路過女子。救護人員到場後，已將女子送醫治療。北市建管處表示，只要砸傷人就會對業主開罰新台幣30萬元，並要求15天內改善。〔2015年3月22日 中央社／台北報導〕

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台北市長春路晚間 8時許，1棟25年屋齡的大樓住宅，外牆磁磚掉落，有民眾剛好經過，磁磚擦身而過，僅受到驚嚇，不過停在大樓旁邊的1輛白色小客車，卻遭掉落磁磚砸中引擎蓋。〔2015年4月6日 蘋果日報／台北報導〕

    近來大樓外牆物件剝落、掉落，造成嚴重損物、傷人事件層出不窮，民眾不禁感嘆「難道走路要戴安全帽」、「不僅當低頭族，走在路上還要當抬頭族」。

不僅在大台北地區有飄磚落石，高雄市去（2014）年，進行6樓以上建築物外牆劣化清查，完成總數7000件的個案清查，其中發生磁磚剝落的件數約有1064件，平均每7棟就有1棟外牆剝落，比例算高。 

建築外牆磁磚掉落之諸多個案，大多在平日且無預警的狀況下發生，而非發生在已知的地震之後，因此初步可以判斷應為建築老舊或氣候影響，造成外牆材料鬆脫之因素所致。

    所有的建築物及其使用的建材等都有其使用年限。依據內政部頒布的「預售屋定型化契約」，建設公司及營造廠對於建築的「結構體」，通常保固15年，但是外牆“飾材”不屬於結構體，加上建築材料本身雖然一般都可以使用至一定年限（可能10年）以上，但由於建築外牆涉及到建築設計、施工方式、工人素質，甚至是黏著劑種類等其他因素，因此較無法判斷使用年限，因此業界一般只保固1～3年。

事實上，影響外牆牢固性的因素，還包括外牆的外掛物（如冷氣、廣告看板等）會增加外牆飾材的載重，而且做固定時需要將鉚釘打入外牆中，如位置不對，亦皆可能影響外牆飾材的穩固。

    依據《公寓大廈管理條例》第8條規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議且經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，住戶做任何變更均應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

因此，公寓大廈的外牆面是全體區分所有權人所共有，其管理維護的權責，應屬於管理委員會，費用則應由住戶依規定分擔。若未依法加以整修維護，導致外牆磁磚、物件掉落砸傷或砸死人，管委會難辭其咎，不可不慎！有部份公寓因為住戶少而未成立管委會，不過依法公寓的所有區分所有權人，對於外牆亦有修繕管理的義務。

依《民法》第184、185條「侵權行為」，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，因此，外牆砸傷（死）人的賠償，無論是住戶（區分所有權人）或管委會都必須負起賠償之責的。

    在刑事責任歸屬上，依被害人死傷情形，可構成《刑法》第284條、276條的「過失傷害」及「過失致死」，最重可分處6月及2年徒刑。

除上開刑事責任外，《建築法》第91條規定，如果因為外牆物件剝落，造成傷人或砸傷物品、車輛等公安事件，除依法要處所有權人或使用人新臺幣6萬元以上至30萬元罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。

    民眾一旦發現公寓大廈外牆物件、磁磚已有崩落現象，其他住戶或第三人可以向主管機關檢舉，主管機關得依上開《建築法》第91條規定，處以罰鍰並命限期改善。

若在台北市，為減少磁磚掉落公安事件的發生，特別訂定「台北市檢舉建築物外牆剝落案件獎勵要點」，民眾可以檢附具體事證向建管處檢舉，檢舉者最高可獲得15萬元獎金。且台北市目前已成立專案小組，針對北市外牆剝落的建築物全面勘檢並造冊列管，去（2014）年7月起委託專業公會輔導住戶改善，凡經勘查確認有公共安全之虞者，現場即警示區域、張貼「當心墜落物」告示，並限期建築物所有權人改善（2014.8.7 台北市建築管理工程處）。

老舊建築的外牆因為老化鬆脫，長年來牆縫吸收濕氣，近月又遇上冷熱溫差劇烈，熱漲冷縮的結果導致磁磚跟牆面分家，加以昨日一天五震，消基會非常擔心全國數百棟屋齡超過10年以上的建築物安全，故特別呼籲：

一、對民眾

    1.了解自身所使用或居住的建築屋齡，並主動檢查外牆材料等是否有鬆脫或鼓脹現象，如有發現應立即請修，以期事先預防可能發生之災害；透過大樓管委會等集體力量，建立對於建築長期修繕的共識，並共同負擔相關費用，定期進行建築外牆的清潔與整修。

2.     2.應強化建築物所有權人的義務觀念，訂定「管理維護計畫」，將構造及各項設備之使用年限，訂定修繕、改良或更新的規劃，進而確認管理維護的方式及成本，以避免可能的民刑事賠償責任。

二、對管委會

1. 許多屋齡超過20、30年的大樓，外牆龜裂，容易剝落。所謂的「老屋拉皮」，就是將建築物原本老舊不堪的外牆加以翻新，並補強防水功能的工程。

2. 2. 內政部營建署自去(2014)年起，每年編列預算補助民間進行都市更新整建維護工作(外牆拉皮)。其全名為「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」。補助案之受理申請窗口為直轄市、縣（市）主管機關，在公告受理期限內提出申請案，經直轄市、縣（市）主管機關辦理初審，由內政部營建署進行複審，複審通過後，報內政部核定。協助住戶辦理老舊建築物重建、整建或維護，以提升居住環境品質，改善都市景觀風貌。 (http://twur.cpami.gov.tw/urquery/PuSelfUpdate.aspx?MP=1)

三、對業界

1.台灣建築習慣黏貼磁磚或大理石材，美化建築物外觀。磁磚除了使用適當的黏著材料，必須也要針對不同的尺寸大小、厚度及重量採用對等的黏著材料，在乾淨的外牆黏著面進行黏貼，更進一步在現場進行拉拔試驗測試，以確認所用的磁磚黏著劑與現場施工品質都符合黏貼安全品質。

2.近年來，大理石是美化外牆熱門的裝飾材之一，不少的銷售個案訴求全棟為石材外牆，除了追求美觀，更應重視施工時，吊掛石材的配件是否使用不鏽鋼或防鏽材質。

且若以建築安全考量，全棟石材讓整棟建築物重量增加，在地震來臨時，受地震力搖晃的程度比一般大樓還要來得大，總體結構受地震力變形後的不確定因素較高，貼附大理石的掉落風險，相對提高，所以建議在建築外觀設計上盡量只在低樓層位置設計大理石，高樓層位置建議以一般粉刷或輕質方式施作較佳。

四、對政府

1. 1. 政府應擬訂推動「建築長期修繕計畫」（名稱暫定）之相關機制與內容，並納入法令之中，以作為後續執行依據。

2. 2.《建築法》第77條「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」，同法第91條則是主管機關「得」處罰違反義務者，並限期改善之規定，因此，該條文僅是提醒式的規定，並沒有明訂罰則。

3.《公寓大廈管理條例》第10條「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」。在實務上，目前對於前述所指「共用部分」的修繕，大多只有針對「電梯」或「水塔」等與住戶有直接關係的項目，較少針對「外牆」做維護或檢修。因此呼籲政府，事先預防勝於事後補強，應在法規面訂定維護責任與檢測義務，而非砸到人（物），造成傷害後再進行賠償。

4.由於政府已擁有完整的建管資訊，因此政府應先公布轄區內，屋齡超過一定年限的建築明細與位置圖，以提醒民眾注意。政府亦應該加以宣導，主動或要求管委會加強自我檢視，儘速改善，以免危害再度發生。

 5.政府應委託相關專業或學術單位，進行前項該類建築或其他可能有危害性的建築（例如屋齡雖未達一定年限，但建築高度較高之建築等）的清查與診斷，以作為後續追蹤或必須加以改善的依據。

財團法人中華民國消費者文教基金會