在高房價與高房貸壓力的時代，購屋不僅是人生重大投資，更是長期財務負擔的起點。由於購屋契約涉及龐大金額、複雜法律條款及履約風險，消費者能否在簽約前獲得充分時間閱讀與理解契約，直接影響其權益保障。

        消基會於2025年4月20日至7月30日，針對台北市及新北市建案進行實地調查，發現多數案場雖受《消費者保護法》第11之1條規範，應提供至少五日契約審閱期且不得附加條件，實務上仍有拒絕提供契約、不當設限或限制攜回等行為，顯示制度落實度不足。更有被公平交易委員會處分之案例涉及《公平交易法》第25條所禁止的「顯失公平行為」，被公平會裁罰高額罰鍰。

        一、調查背景與法律依據

        依據《消費者保護法》第11之1條，企業經營者在與消費者訂立定型化契約前，應提供契約書並給予不少於30日的合理審閱期；違反者依同法第56條可處新台幣3萬至30萬元罰鍰，並按次處罰。

        內政部公布的《預售屋買賣契約應記載及不得記載事項》亦要求契約審閱期不得少於五日，交屋驗收保留款比例須達總價5%。

        若業者以附加條件（如先付定金）限制攜回契約審閱，除違反上述規範，還可能構成《公平交易法》第25條「顯失公平」行為。該條禁止任何足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為，不以已造成實際損害為必要，只要有影響交易秩序的可能性即屬違法。

        二、調查範圍與方法

        期間：2025年4月20日至7月30日

        地區：台北市及新北市（涵蓋永和、中和、新莊、土城、鶯歌、大安、信義、文山、大同、中正等）

        標的：預售屋與新成屋接待中心（含銷售中與已結束案場）

        重點：

•         ◆是否主動提供完整契約書
•         ◆是否可攜回審閱並提供至少五日審閱期
•         ◆是否附加金錢、證件或借據等取閱條件
•         ◆履約擔保機制類型
•         ◆交屋保留款比例是否達總價5%

        調查以實地訪查為主，採統一表格紀錄並分析。

        三、主要發現

        （一） 契約審閱期落實度不足

                1.完全拒絕提供契約書：無。

                2.附加不合理條件：

                   例：新北市永和區「新碩永傳」、永和「敦南宴」、「大同新紀元」、「宴京國際煌都」、「新月大河」需付定或留證件影本；「鼎吉水岸」攜回契約須預付10萬元（可當簽約金）；「皇居」、「𤋮鼎九簷」要求先付定金。

                → 違反「無附加條件」原則，脫離立法保障原意，亦有可能構成公平交易法第25條顯失公平行為。

                3.僅限現場查閱

                例：「頂溪大苑」、「敘文山」等僅能現場翻閱或拍照契約書。

                → 雖形式合規，但實質上削弱審閱期保障效果。

        值得肯定的是，「馥華之道」、「文華苑」、「合康雙匯」、「朗沐」、「國家新美院」、「緻信義」、「大隱青后」、「國美榕遇」、「詠論朔望」、「京旺  大安 the ONE」、「富都馨」、「元利四季莊園」、「漢皇蒔序」、「丰景」、「毅聯WIN」、「三盤橋峯」等案場，均明確提供契約書或以合理方式讓消費者攜回審閱。

        （二） 履約擔保機制
        多數採「不動產開發信託」或「價金信託」，少數採「同業連帶擔保」或「價金返還保證」；「價金返還保證」是唯一安全的擔保機制。

        （三） 交屋驗收保留款比例

        調查案場全數符合總價5%之規定，落實度較高。

        四、違法疑慮與公平交易法適用

        依公平會近年案例，若業者要求購屋人先付訂金始能攜回契約書，屬利用資訊優勢限制消費者契約審閱權，影響交易秩序，符合《公平交易法》第25條構成要件。

        例如2024年公平會處分「雍悅一方」案，博元建設及代銷公司巨豐旅館管理顧問，因要求消費者先付10萬元定金才能攜回契約書，遭裁罰共新台幣600萬元。公平會認為，購屋金額高且契約條款繁複，業者應於收取定金前提供契約讓消費者充分審閱，否則會妨礙其作成理性交易決策，並對守法同業造成不公平競爭。

        再依消保處見解，合理審閱期間之長短應視契約重要性與複雜程度而定，違反者原則上該條款不構成契約內容，且不得藉由定型化條款讓消費者拋棄該權利。

        因此，針對本次調查結果，消基會建議如下：

        對主管機關

•         一、建立主動稽查機制，針對拒絕提供契約或附加不合理條件的案場，依《消費者保護法》、《公平交易法》裁罰。
•         二、公布違規名單，形成市場壓力。
•         三、要求接待中心張貼「契約審閱權」告示並附QR碼下載契約範本。
•         四、加強宣導內政部「不動產交易實價查詢服務網」（https://lvr.land.moi.gov.tw/）（可以查詢預售屋建案查詢之核備預售屋契約書），讓民眾知悉，可以充分閱覽預售屋契約書內容，再行購屋。
  
  

        對建設公司與代銷業者

        一、主動提供契約並解說重點條款，落實無附加條件原則。

        二、以契約透明建立口碑與品牌信任，從長遠看有助銷售。

        對消費者

        一、堅持行使審閱權，不接受任何附加條件限制，尤其是要付定金、身份證影本等條件。

        二、善用審閱期並諮詢律師、地政專家或消保團體，確保理解契約書內容。

        契約審閱期並非形式規定，而是防止資訊不對稱與壓迫性銷售的關鍵機制。違反者除涉違反《消費者保護法》外，若利用資訊優勢限制消費者權利，更可能構成《公平交易法》第25條的顯失公平行為，最高可處新台幣2,500萬元罰鍰。

        此次調查顯示，雙北地區部分建案雖在制度上已受法律規範，但實務上落實度仍不足，甚至有業者採取變相阻礙方式，對消費者權益造成威脅。消基會呼籲政府加強查察與處罰力度，讓違法成本高於利益，並加強宣導資訊公開化與線上化，確保購屋族在簽約前能獲得充分資訊與自主決策權。

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財團法人中華民國消費者文教基金會