台灣預售屋市場正面臨一場前所未有的風暴。從表面看，這場解約潮起於金融政策的急轉彎——新青安貸款激起購屋熱潮，卻也迅速觸發銀行限貸防火牆，一紙「限貸令」將數以萬計購屋者推入資金斷裂的深淵。從本質看，這不僅是一場房市結構性失衡的反映，更是法律制度與現實經濟間的劇烈衝突。而在這場交錯的博弈中，受創最深的，正是那群本意單純、夢想擁有一個家的消費者。

限貸令引爆解約潮：消費者陷入資金困局

        自2023年底起，因應新青安政策推升房市交易熱度，國內多家銀行的房貸放款比重迅速逼近金融監理的「紅線」——貸款水位26%至28%的警戒值。為遏止信貸過熱與資產泡沫風險，2024年初，中央銀行祭出「限貸令」，提高自住以外購屋者的貸款成數門檻，並要求銀行強化放款審查與資金控管。

        政策轉彎雖屬常態，但對消費者而言卻是晴天霹靂。許多早在2021～2023年間簽下預售屋合約的自住型民眾，原先規劃以7至8成的房貸順利交屋，卻在面臨實際交屋時，被銀行告知僅核貸6成5、甚至更低的貸款比例。這些突如其來的資金缺口往往高達數百萬元，對於多數家庭而言已形同斷頭一擊。

        由於預售屋合約往往簽訂時間距今已久，且資金安排多已固定，臨時湊出額外數百萬資金並不現實。對此，消費者唯有選擇「解約」，卻又不得不面對鉅額違約金與合約法律責任的雙重打擊。這就是目前席捲全台的「預售屋解約潮」背後最真實的消費者處境。 

        消基會表示，尊重房市的自由經濟市場機制，不會去干預市場作為，也不為投資客說項，但市場裡還是有購屋自住的消費者，眼見消費者陷入困局，不得不提出建言，替消費者解開僵局。

預售屋法令限制，讓解約變成雙輸困境

        消基會指出，根據《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售。此一規定原意為防止短期炒作行為、穩定房價市場，但在現今市場轉向、房價走跌、利率升高的情況下，卻讓手中持有預售屋、卻無力繼續履約的消費者陷入死胡同。

        以目前一般預售合約條款為例，一旦消費者無法如期交屋，選擇解約，建商往往可依約收取已付上限15%價金作為違約金，並保有原屋重新銷售之權利。消費者不但無法將房屋釋出、找尋其他買家減輕損失，還被迫接受「由建商回收、消費者單方面損失」的不對等條件。消基會認為，房價高昂，現行違約罰則過高，有必要檢討並下降違約金，或許可解套此僵局。

        而更令人憂心的是，當市場出現轉售需求時，不乏願意接手預售屋的潛在買家。然而，根據地政司函釋，若透過讓渡書進行契約轉讓，仍屬於違規「換約」行為，可處以新台幣50至300萬元罰鍰。儘管法律承認讓渡契約的私法效力，但實務上建商多以「不願承擔行政風險」為由，拒絕換約要求，使得原買受人即便找到接手者，也無法脫身。

在現今市場，禁止換約使制度失衡

        在這場由制度引爆的風暴中，唯一站穩腳步的，恐怕只有建商。因為根據現行制度：

        一、違約金保障：建商可依法取得上限15%的違約金。

        二、物件再行銷售：建商可重新釋出相同物件，甚至以較高價格轉售。

        三、市場話語權：在轉售受限條件下，建商成為唯一主導者，能挾市場稀缺性進一步操控價格。

        不難看出，在目前的法規設計下，無論房市景氣與否，建商總能取得穩定利潤，而消費者卻暴露在房價、貸款、法律風險等多重不確定中。

解構現行履約擔保制度：良法為何難以落實？

        在現行制度下，預售屋買賣應設有「履約擔保機制」，原意為保障買方權益、防範建商倒閉或違約，但實際執行卻存在重大落差。目前政府核准的五大履約機制包括：

•         1.不動產開發信託：建商將土地與資金信託至銀行，由銀行監控撥款。
•         2.價金返還保證：若建案未依期完成，銀行需返還買方已付款項。
•         3.價金信託專戶：購屋款由銀行專戶管理，並依工程進度撥付。
•         4.同業連帶擔保：若建商違約，由其他業者共同擔保完工。
•         5.公會連帶保證協定：建商加入公會保證體系，承擔共同責任。
  
  

        然而，實務上多數建案僅採最低限度之保障措施，甚至有部分業者與金融機構間缺乏足夠監管與查核，導致履約擔保淪為形式。加上主管機關查察人力有限、資訊揭露不透明，消費者往往難以掌握自身購屋是否真正受保障。

法律與政策應與時俱進　消基會四大建議

        針對此波預售屋解約潮，消基會呼籲政府正視制度與市場脫節的現象，提出以下四點建議，以強化對消費者的實質保護：

        一、修法彈性化：針對特殊情況放寬轉讓限制

        在市場下行或金融緊縮時，應允許因失業、貸款不足、重大變故等因素所導致的「非投機性讓渡」可進行換約轉售，並設置明確審核標準，如對於因經濟困難而需要解約的自住型消費者加入除外條款之中，以免違規濫用。這樣既可避免消費者鉅額違約損失，也不至於鬆綁成為投機漏洞。

        二、強化履約擔保監管　落實資訊揭露制度

        主管機關應建立預售屋履約擔保的公開資訊平台，所有建案應強制揭露其保障機制、金融機構名稱、查核紀錄等，供消費者查詢與比較。同時應強化金融機構與建商間的履約稽核與責任歸屬制度，讓履約擔保不再只是「紙上條文」。

        三、設立專責法律援助窗口　協助消費者解約與求償

        消費者在面對建商不願換約、貸款落差、違約爭議等問題時，常缺乏法律資源。內政部應設立專責法律諮詢平台，或結合各縣市消保官資源，提供消費者具體的解約程序協助、契約解讀與法律訴訟支援。

        四、推動購屋教育納入社會宣導計畫

        政府應主動編撰《購屋風險手冊》，並與房仲業者、公協會合作，於購屋前提供消費者風險說明及教育課程，提升其對契約條款、貸款限制、履約制度等重點的認知與警覺。唯有落實知情權，購屋才真正公平。

制度補漏  為房市僵局找出路

        從表面來看，這場預售屋解約潮是一場因政策緊縮導致的金融事件。但深入檢視，我們看到的是法律與市場錯配所造成的系統性失衡。

        房子是人民的基本需求，不是資本逐利的遊戲棋子。當法律為了防炒作而設限時，也應同時設想到當市場反轉、經濟困難時，消費者的退場機制在哪裡？當履約擔保變成選配制度時，又有誰能真正確保消費者不成為「爛尾樓」的代價？

        在這樣的關鍵時刻，我們呼籲政府不應僅是市場的仲裁者，更應是消費者的守護者。該修的法要修，該落實的制度不能再等。否則，每一位走進售屋中心、懷抱購屋夢的民眾，都可能成為下一個房市制度的犧牲者。

財團法人中華民國消費者文教基金會

本次新聞稿發佈之後，消基會發文給內政部，該部回應如下：點擊觀看