房價居高不下，預售屋交易金額動輒上千萬元，對多數家庭而言，往往是「一生一次」的重要消費決策。然而，消費者在正式簽約前，是否真能在未受交易壓力、充分理解契約內容的情況下作出選擇，仍備受質疑。

        為瞭解預售屋市場實務是否確實落實消費者保障，消費者文教基金會（以下簡稱消基會）於114年10至12月間針對台中、台南及高雄地區34個實際銷售中預售屋建案進行調查，重點檢視三項關鍵指標：
（一）是否提供預售屋買賣契約書，供消費者審閱；
（二）履約擔保機制之類型與說明情形；
（三）交屋驗收保留款是否為房地總價5％。

        調查結果顯示，多數建案雖形式上符合履約擔保與保留款規定，但在「契約審閱權」的實際落實上，仍普遍設下各式門檻，使消費者在尚未充分理解權利義務前，即承受金錢或交易壓力，顯已背離法規設計的保護初衷。

契約審閱權遭層層設限  「先付錢、再看契約」成為銷售現場常態

        消基會調查發現，預售屋契約書在實務中往往不是「依法即得審閱」，而是被附加各種條件，包括：

•         ●須先支付訂金或保留金，始得取得或攜回契約書
•         ●僅能在接待會館現場短時間閱讀，不得帶回
•         ●必須簽署借閱同意書，並於限定期間內歸還
•         ●需先留下個資或被要求約定簽約期限後才提供

        上述做法，使消費者在尚未充分比較條款、諮詢專業意見前，即被迫站在「是否付錢」的壓力點上，契約審閱淪為形式，而非真正的風險評估機制。

履約擔保制度齊備，資訊卻不對等

        在履約擔保方面，多數建案均有登記不動產開發信託、價金信託、價金返還之保證或同業連帶擔保等機制；「價金返還保證」是唯一安全的擔保機制。

        調查中，多數銷售人員僅以「依法都有保障」簡略說明，卻未清楚告知不同擔保機制在建商倒閉、工程停擺或無法交屋時的實際保障差異。消費者在資訊不足下，即難以評估自身承擔的風險程度。

交屋驗收保留款比例大多符合規定，仍須防堵實務侵蝕

        在交屋驗收保留款方面，多數建案表示符合「房地總價5％」之規定。消基會提醒，比例達標僅是最低門檻，仍須持續監督業者是否透過其他名目提前收款，或在交屋流程中對消費者施加壓力，使保留款的實質保障功能被削弱。

相關法令已有明文規範，問題在於是否落實

        消基會強調，預售屋消費者保障並非法規空白，而是制度與現場執行力落差所致。

        （一）調查背景與法律依據

        《消費者保護法》第4條保障消費者充分資訊權；第11條之1明定，定型化契約應給予消費者至少五日合理審閱期間且不得附加條件；違反者依同法第56條可處新台幣3萬至30萬元罰鍰，並按次處罰。

        內政部公布的《預售屋買賣契約應記載及不得記載事項》亦要求契約審閱期不得少於五日，交屋驗收保留款比例須達總價5%。

        實務上，更有被公平交易委員會處分之案例，涉及《公平交易法》第25條所禁止的「顯失公平行為」，被公平會裁罰500萬元高額罰鍰之情事。

        本次調查，部分業者仍有拒絕提供契約、不當設限或限制攜回等行為，顯示制度落實度不足。

        預售屋買賣契約屬高度專業之定型化契約，消費者依法即享有在未支付任何款項前，充分審閱契約內容之權利。若業者以附加條件（如先付定金）限制攜回契約審閱，除違反上述規範，還可能構成《公平交易法》第25條「顯失公平」行為。該條禁止任何足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為，不以「已造成實際損害為必要」，只要有影響交易秩序的可能性即屬違法。

（二）「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」

        內政部依消保法訂定之相關規範，要求業者提供契約內容並保障合理審閱時間。消基會指出，提供契約書供審閱屬法定義務，而非業者得附加條件之服務。

未充分落實法規規範精神之業者名單（請詳見表三）

        消基會說明，以下名單係依實地調查結果整理，呈現限制契約審閱權或未善盡資訊揭露義務之情形，定性為「未充分落實法規規範精神」，供主管機關後續查核與市場檢視之用。

（一）以支付訂金／保留金作為契約審閱前提者，占32.4%

•         ●同興協記建設股份有限公司（DE左岸）
•         ●峰舜建設股份有限公司（昂峰京澄）
•         ●聚悅建設股份有限公司（聚悅臻心）
•         ●晟億地產股份有限公司（允將沐溡）
•         ●英倫開發建設股份有限公司、時代建設股份有限公司（時代公園大廈）
•         ●力漢建設／力弘建設
•         ●海富建設股份有限公司
•         ●明森建築開發有限公司（明森丰川、沐光）
•         ●興富發建設股份有限公司（中山鉑悅案）
•         ●和築建築開發有限公司（和築豐彩）
•         ●寶象建設股份有限公司 (寶象文化豆)
  
  （二）僅限現場閱讀、附條件借閱或實質壓縮審閱時間者，占17.6％
  

•         ●泓瑞拉拉漾(泓瑞建設股份有限公司)
•         ●櫻花建設股份有限公司（出具身份證、簽借據）
•         ●三地建設
•         ●國城建設
•         ●世界之心二期／希望之翼（要簽約才能攜回）
•         ●華友聯開發股份有限公司（知 道明案）
  
  

（三）未主動提供契約書，改以「自行上網查詢」取代者，占20.6％

•         ●璞真建設股份有限公司（勤美之真）
•         ●遠雄建設事業股份有限公司（遠雄琉蘊）
•         ●全虹建設股份有限公司（亞昕丰山）
•         ●長青開發建設股份有限公司
•         ●春福睦森仁德公園段建設
•         ●遠雄山禾
•         ●上和發建築開發有限公司 (水精湛2)
  
  

（四）明確表示不提供契約書供審閱者，占2.9％

•         ●晉基建設
  
  

        消基會呼籲：讓法律真正走進銷售現場

        消基會最後強調，契約審閱權並非業者給予的恩惠，而是法律保障消費者的基本權利。當消費者必須先付錢、先承諾，才能看清契約內容時，保護制度即已失效。

        消基會呼籲主管機關：

1.         1.明確禁止以任何金錢或交易承諾作為契約審閱前提
2.         2.針對銷售現場加強實地稽查與裁罰
3.         3.建立可即時檢舉與公開查核機制
4. 
           消基會呼籲，買房不該是一場賭博。當消費者願意付出畢生積蓄購屋，國家與制度就有責任確保他們在簽下名字之前，真的看得懂、問得到、想得清楚自己的權利與義務。
   
   
   
   
   

財團法人中華民國消費者文教基金會

表一：重點違規態樣（或疑違反法規精神）表

調查地區：台中市、台南市、高雄市

調查重點：契約審閱權、履約擔保說明、交屋驗收保留款

法規依據：《消費者保護法》、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、《公平交易法》

表二、主要違規態樣 × 涉及業者類型（摘要）

表三：公平會處罰案例整理：未提供各戶持分總表之預售屋重要交易資訊予購屋人審閱,及銷售人員要求購屋人

先給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱,為足以影響交易秩序之顯失公平行為,違反公平交易法第 25 條規

定。

表四：台中、台南及高雄地區之建案調查結果